代建火热下多家房企入局，行业细分赛道已经形成。

作为传统房地产开发企业的业务延伸方向和利润增长点，代建凭借轻资产模式，具有着穿越周期和高盈利能力等优势，在地产“寒冬”中走出一条逆周期曲线。有房企人士测算，到 2025 年，商品房代建将从一个百亿元级的市场成长为千亿元级的市场，货值达到 2 万亿元 - 2.5 万亿元的规模。

从去年下半年开始，入局代建业务的房企明显增加。据不完全统计，目前已有信达地产（600657）、绿城管理、中原建业、万科、旭辉、世茂、龙湖、碧桂园、中梁、朗诗等 40 多家企业布局代建业务。

【资料图】

目前这些企业所分食的，除了商业代建业务之外，还包括纾困项目、国企央企及城投公司开发项目及政府主导的保障类租赁住房建设所带来的增量业务。

业内普遍认为，代建作为轻资产运营模式之一，具有资金需求少、低负债、高利润率等特点，为房企探索新发展模式提供了方向，为低负债、低杠杆发展提供了可能。

代建走出地产行业周期

尽管近期政府层面频频释放房地产信贷“纠偏”政策，多个参与集中供地的城市也频频降低竞拍门槛向房企“示好”，但房地产市场依旧寒意十足。

中指研究院统计数据显示，2022 年 11 月，百城房价跌幅扩大，房价尚未触底。全国 100 个城市新建住宅价格环比下跌 0.06% ，跌幅较 10 月扩大 0.05 个百分点，且已连续 5 个月下跌；二手住宅价格已连续 7 个月下跌，环比下跌的城市数量为 75 个。

在多家房企销售规模出现负增长的同时，以轻资产模式运营的代建行业却成功穿越行业周期，走出了一条“逆势增长曲线”。

以中国信达旗下的上市公司信达地产( 600657.SH )为例，2022 年 1 月 - 6 月，信达地产实现营业收入 78.3 亿元，同比增长 60.5% 。2022 年上半年，信达地产新开工 126.54 万平方米的面积中，代建项目 73.46 万平方米，占比 58% 。值得注意的是，上半年其新增储备计容规划建筑面积 82.88 万平方米，均为代建项目。

相较于传统地产开发业务，代建最大的特点就是对土地和资金的依赖度小。在项目运作当中，代建企业走轻资产运营模式，更专注于行业业务链条上的开发、建设、运营、销售及后期物业管理等专业化运作，因此可以在提升业务规模的同时，突破资金瓶颈，维持较低的财务杠杆。

天风证券（601162）研报指出，“受益于中小房企压力大和非房企拿地增多带来的旺盛需求，加之城市更新和公共住房有望成为行业增长新动力（300152），代建行业发展空间大。”中指研究院预计，未来 5 年中国代建市场在新订约总建筑面积方面将以 23.5% 的复合年增长率持续增长，合约销售额将达 3.2 万亿元至 7.3 万亿元。

在广阔的代建市场中，城镇化中旧改项目增多、阶段性不良项目的管理机会等会成为代建行业的机会。一方面，全国诸多城市已出台措施提升保障性住房筹建规模，除传统安置房外，公租房、人才公寓、共有产权房等多种新业态保障性住房建设需求增多，产业园区、产城融合、市政配套设施等多元城市服务业务机会快速提升。

另一方面，由于部分民营房企遭遇流动性危机，地方城投及各类金融机构纾困项目增多，也为代建服务，提供了市场机会点。

信达地产表示，公司发力代建业务，在于单纯拿地开发在行业下行中增量空间有限，同时公司依托信达系统资源，在代建上拥有一定的业务优势。此外，由于行业的出清，部分房企的项目停滞，纾困代建的需求还在扩大。

纾困类代建迎来市场契机

自去年 12 月以来，各大高杠杆房企频频出现爆雷，为加速行业出清，包括银保监会、央行、国资等监管层密集发声，支持鼓励专业处置不良资产的金融资产管理公司等金融机构进入房企解危纾困行列。信达地产发挥房地产开发专业优势，依托中国信达系统资源，加强集团协同联动，在纾困代建新赛道上取得积极进展，既凸显了国企的社会责任担当，也拓宽了业务来源。

据了解，从去年下半年开始，信达地产就开始频繁参与出险房企的纾困项目。在项目获取和专业能力上的优势，让信达地产迅速切入纾困代建业务。2022 年 1 月 - 9 月，信达地产在建项目建面约 747.9 万平方米，其中代建项目 261.3 万平方米，占比从去年同期的 14.1% 跃升至 34.9% 。

以信达地产纾困的广州南沙山海合悦项目为例，信达地产进场开展操盘代建，负责该项目开发、建设、销售、物业服务等全过程管理，实现项目封闭式管控。该项目是信达地产通过集团协同，对出险房企进行救助的首个成功落地项目，为盘活危困房企项目提供了示范样板。

广州山海合悦项目示意图

广州增城山水合悦项目亦为信达地产纾困项目之一，该项目由信达地产华南区域公司代建，目前已经实现开盘销售。这些纾困代建项目不仅体现了信达地产的代建操盘能力，也为“保交楼、稳民生”贡献了一份力量。

广州山水合悦项目示意图

在万亿级代建市场蓝海中，信达地产已经拓宽纾困代建新赛道，探索形成了可复制的纾困代建模式，助推公司在模式轻型化方面取得积极进展。纾困代建业务的持续推进，在为信达地产带来业务协同利好之余，更有利于推动问题项目复工复产、顺利交付，化解房地产风险，维护区域经济社会稳定，也给市场传递了信心。